ถาม-ตอบ ผู้รู้

 คำถาม : ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน และที่ดินคำนวนอย่างไร

ค่าใช้จ่ายในการซื้อขายบ้าน ที่ดิน ณ กรมที่ดิน ในวันโอน มีรายการที่จะต้องชำระดังต่อไปนี้ 

1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ให้ยึดราคาที่สูงกว่าและใช้ราคานั้นในการคิด
2. ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่จะต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน ถ้าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ, ค่าภาษี ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย
3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในเวลา ไม่เกิน 5 ปี (หากมีการย้ายทะเบียนบ้านเจ้าบ้านเข้าอยู่ เกินกว่า 1 ปี ได้รับยกเว้นค่าภาษีนี้) ทรัพยสินที่เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะนี้แล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
4. ค่าภาษีเงินได้ (ภงด.) มีการคิดแบบขั้นบันไดภาษี หักค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามจำนวนปีถือครอง (หลายขั้นตอน),ค่าจดจำนอง หากบ้าน หรือที่ดินที่ซื้อขายกันมิได้ซื้อสดจำนองต่อกับธนาคาร จะเสียค่าจำนอง 1% ของมูลค่าจำนอง, ค่าอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ 20 บาท ค่าอากรตาม ป.37 5 บาท ค่าพยาน 20 บาท

ค่าธรรมเนียมการโอน

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ( หัก ณ ที่จ่าย ) = ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
2. ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม ( ค่าโอน ) = 2% จากราคาประเมินของกรม
3. ค่าจดจำนอง ( กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน ) = 1% ของมูลค่าที่จำนอง (จำนวนที่กู้ทั้งหมด)
4. ค่าอากรแสตมป์ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่าง อากรแสตมป์ หรือธุรกิจเฉพาะ) = 0.50% ตามราคาซื้อขายแต่ ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรม
5. ภาษีธุรกิจเฉพาะ ( ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกินหนึ่งปี ถ้าเสียตรงนี้ก็ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์) = 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรม

เกร็ดความรู้เรื่องค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและที่ดิน

1. ถ้าเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้ เช่น การโอนบ้านแล้วติดจำนองของแบงค์ ปกติแบงค์เค้าจะอำนวยความสะดวกเคลียร์หน้าเสื่อให้แล้ว ดังนั้นค่าโอนจึงมักจะคิดจากราคาประเมิน
2. ถ้าเป็นการโอนกันเอง กรณีทั้งคนซื้อและคนขายไม่รู้เรื่องมาก่อน(มือใหม่ทั่งคู่) ก็จะโดนเจ้าหน้าที่ถามราคาซื้อขาย ถ้าดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาซื้อขาย ถ้าตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมิน
3. ถ้าเป็นการโอนกันเอง และคนซื้อหรือคนขายมีความรู้เยอะ มีการตกลงกันมาก่อนและมีการเช็คราคาประเมินเรียบร้อย ถ้าโดนถามก็บอกราคาไปให้ต่ำกว่าราคาประเมิน เจ้าหน้าที่เค้าก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียม

คำถาม : ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อแสวงหากำไร ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัย (ในกรณีภาษีธุรกิจเฉพาะที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์)

โดยแบ่งเป็น 2 กรณี คือ

1. การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรที่ผู้ขายกระทำเป็นปกติธุรกิจ ซึ่งจะต้องมีการยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ
2. การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรที่ผู้ขายมิได้กระทำเป็นปกติธุรกิจ อันนี้ไม้ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

เงื่อนไขที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ซึ่งเงื่อนไขสั้นๆง่ายๆคือ ต้องถือครองอย่างน้อย 5 ปี แล้วค่อยนำไปขาย ถึงจะได้รับการยกเว้น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ยกเว้นกรณีต่อไปนี้ที่ขายก่อน 5 ปีได้

• การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1ปี นับตั้งแต่วันที๋โอนกรรมสิทธิ์
• การขายโดยการถูกเวนคืนตามกฏหมาย
• การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมรดกมา
• การโอนที่ดินให้บุตรตามกฏหมาย(ไม่นับบุตรบุญธรรม) หรือทายาทตามพินัยกรรม
• การโอนที่ดินให้ส่วนราชการ หรือรัฐบาลโดยไม่มีค่าตอบแทน

การคิดค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

3.3% ของราคาซื้อขาย หรือราประเมิณ(ขึ้นกับว่าอะไรแพงกว่ากัน) เช่น ซื้อ-ขายบ้านกันในราคา 1 ล้านบาท ราคาประเมิณอยู่ที่ 8 แสนบาท เพราะฉะนั้น ภาษีที่ต้องจ่ายคือ 3.3% ของราคา 1,000,000 บาท หรือก็คือ 33,000 บาท ตามราคาประเมินที่ให้เลือกจากราคาที่สูงกว่า

คำถาม : ถ้าเรามีฐานเงินเดือน 15,000 บาท จะกู้ซื้อบ้านได้หรือเปล่า

1.ประมาณความสามารถในการผ่อนบ้าน

อันดับแรก คือ ดูความต้องการของตัวเราเองก่อนว่ามีความพร้อมมากแค่ไหนในการที่จะมีภาระในการผ่อนบ้านซึ่งมีระยะเวลาในการผ่อนประมาณ 10 ปีขึ้นไป  ถ้าเรามีความต้องการที่จะซื้อบ้านจริงๆ ก็มาดูหลักเกณฑ์ของธนาคารในการกู้ซื้อบ้านว่ามีอะไรบ้าง  และต้องเป็นผู้ที่ทำงานประจำมาแล้วไม่ต่ำกว่า 6 เดือน     

• ธนาคารใช้หลักเกณฑ์ในการพิจารณาในการผ่อนของผู้กู้ โดยดูจาก
   
          เงินเดือน  คือ    อาชีพประจำ
          รายได้      คือ    อาชีพอิสระ
  
  
• ซึ่งทั้งสองอย่างต้องมีเอกสารหลักฐานที่มาของรายได้อย่างชัดเจน มีสูตรคำนวณง่ายๆ คือ
  
  > เงินเดือนที่สามารถชำระได้ต่อเดือน = เงินเดือนที่ได้รับ x DSR
  > DSR = ภาระหนี้ทั้งหมดหารด้วยรายได้สุทธิ โดยเเต่ละธนาคารจะคิดไม่เหมือนกัน ยิ่งเงินเดือนสูง ค่า DSR
     ก็จะถูกปรับเพิ่มด้วย เเต่สามารถใช้การประมาณคร่าวๆ ได้ประมาณ 40%
  > ส่วนวงเงินที่จะกู้ได้ = (เงินที่ชำระต่อเดือน-ภาระผ่อนอื่นๆ) x 150
  > ดังนั้นถ้าเรามีเงิน 15,000 เเละไม่มีภาระหนี้ใดๆ วงเงินที่สามารถชำระเเต่ละเดือนจะเท่ากับ
     15,000 x 40÷100 = 6,000 บาท เเละวงเงินที่จะกู้ได้สูงสุดจะเป็น 6,000 x 150 = 900,000 บาท

 
เปรียบเทียบเงินเดือนกันปริมาณเงินเดือนที่สามารถกู้ได้ โดยคิดที่ 40% ระยะเวลา 30 ปี และไม่มีภาระทางการเงินใดๆ

• เงินเดือน    15,000    บาท    วงเงินที่สามารถกู้ซื้อบ้านได้     900,000      บาท
• เงินเดือน    20,000    บาท    วงเงินที่สามารถกู้ซื้อบ้านได้     1,200,000   บาท
• เงินเดือน    30,000    บาท    วงเงินที่สามารถกู้ซื้อบ้านได้     1,800,000   บาท
• เงินเดือน    40,000    บาท    วงเงินที่สามารถกู้ซื้อบ้านได้     2,400,000   บาท
• เงินเดือน    50,000    บาท    วงเงินที่สามารถกู้ซื้อบ้านได้     3,000,000   บาท
• เงินเดือน    100,000  บาท    วงเงินที่สามารถกู้ซื้อบ้านได้     6,000,000   บาท
  
  

2.ค้นหาบ้านที่ใกล้เคียงกับวงเงินกู้ที่คาดว่าจะได้รับ

จากการคำนวณวงเงินกู้ตามฐานเงินเดือนใน ข้อ.1 แล้ว ขั้นตอนต่อมา คือ หาโครงการบ้านที่ราคาไม่เกินวงเงินถ้าเป็นโครงการของเอกชนก็ต้องมองเป็นคอนโดย่านชุมชน ห่างรถไฟฟ้าสัก 2-3 กิโลเมตร หรือแบบเข้าซอยไปสามารถเดินออกมาปากซอยได้ไม่ไกลจนเกินไป และราคาอยู่ไม่เกิน 900,000 บาท (ตามฐานเงินเดือนที่เราคำนวณไว้ว่าวงเงินของราคาจะต้องไม่เกินเท่าไหร่)

3.ในกรณีที่บ้านที่อยากได้เกินวงเงินกู้ของเราให้หาผู้กู้ร่วมที่ทีเครดิตดีๆ 

ในกรณีที่วงเงินกู้ของเราไม่สามารถได้บ้านตามที่ต้องการ ก็ให้ลองหาผู้กู้ร่วมมาเป็นตัวช่วย โดยลองหาผู้กู้ร่วมที่มีเครดิตดี  อย่างเช่น พ่อ-เเม่ พี่น้อง ที่ทำงานมีเงินเดือนประจำอายุงานไม่ต่ำกว่า 6 เดือน (หมดช่วงทดลองงานแล้ว) มีรายได้ที่มั่นคงเเน่นอน ประวัติดี โดยเฉพาะถ้ารับราชการ หรือเป็นพนักงานรัฐวิสาหกิจจะช่วยเพิ่มโอกาสในการซื้อบ้านที่ราคาสูงกว่าวงเงินกู้เดิมของเราได้ หรือในกรณีวงเงินเดิมก็จะช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับธนาคารมากยิ่งขึ้นไปอีก

4.สร้างเครดิตที่ดีให้ตัวเอง

ผู้กู้จะต้องสำรวจว่าภาระหนี้สินของเรามีอะไรบ้าง ตอนนี้ผ่อนอะไรอยู่หรือเปล่า บัตรเครดิต รถยนต์ มือถือ ฯลฯ ถ้าสามารถปิดยอดได้ควรปิดยอดให้หมดก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน (ในกรณีที่ฐานเงินเดือนไม่เยอะ) 
ขณะเดียวกันข้อดี คือ ถ้าเราเป็นลูกหนี้ที่ดี ส่งค่าผ่อนตรงเวลา ก็จะส่งผลต่อการพิจารณาการกู้ได้เช่นกัน เพราะแบงก์จะตรวจสอบประวัติทางการเงินของคุณ

ส่วนใครที่มีอาชีพฟรีเเลนซ์ (อาชีพอิสระไม่ได้ทำงานประจำ) ก็ควรเปิดบัญชีธนาคาร และนำเงินฝากเป็นประจำสม่ำเสมอทุกเดือนเป็นระยะเวลา 1-2 ปี เพื่อให้ธนาคารเห็นถึงวินัยทางการเงินของเรา เเละอาจนำไปวางเงินดาวน์, เงินทำสัญญา, ผ่อนดาวน์ไปสักระยะหนึ่งก่อน เเละอย่าลืมว่าต้องมีเงินออมไว้เเล้วอย่างน้อย 20% ของราคาบ้านที่จะซื้อ 

ข้อสำคัญก่อนจะยื่นกู้ซ้อบ้านให้ไปตรวจสอบเครดิตบูโร  ว่าประวัติทางการเงินที่ผ่านมาเป็นอย่างไร เพราะบางทีเราอาจจะหลงลืมหรือผิดชำระนัดหนี้โดยไม่รู้ตัว  เพราะถ้ามีประวัติเเล้วต้องรีบไปติดต่ำชำระกับสถาบันที่เรามีหนี้ค้างชำระ  และเว้นวรรคการกู้ไป 1-2 ปี หลังจากนั้นค่อยยื่นกู้ใหม่จะดีกว่า ซึ่งขั้นตอนนี้เราสามารถไป Pre-approved (ยังไม่ต้องยื่นกู้จริง) กับธนาคารก่อนได้ จะได้รู้ถึงประวัติเครดิตบูโร เเละโอกาสกู้ว่าจะผ่านมั้ย

คำถาม : ในกรณีที่เกิดปัญหาเรื่องถอนชื่อผู้ร่วมกู้ซื้อบ้าน

คุณชวพลซื้อบ้านโดยมีผู้กู้ร่วมด้วยคือคุณจักรพงศ์ ผ่อนชำระมาได้ประมาณ 6 ปี ถ้าหากคุณจักรพงศ์หรือคุณชวพลคนใดคนหนึ่งถอนตัวไม่ผ่อนชำระต่อ และจะถอนชื่อผู้กู้ร่วมออกเกรงว่าทางธนาคารจะไม่อนุมัติเนื่องจากรายได้ไม่ถึงเกณฑ์ และกลัวหากผ่อนชำระจนหมดจะมีการอ้างสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้กู้ร่วม ควรทำอย่างไร?

ประเด็นที่ควรจะพิจารณา คือ

1. เจ้าของกรรมสิทธิ์หลักประกันมีใครบ้าง
2. หากเป็นคนใดคนหนึ่งซึ่งยังคงผ่อนชำระอยู่ก็ไม่มีปัญหา แต่หากเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมอีกคนหนึ่งไม่เคยจ่าย ผู้กู้ทั้งสองควรจะไปทำความตกลงกันว่าจะทำอย่างไรต่อไปจะให้กรรมสิทธิ์เป็นของคนที่จ่ายหรือไม่
3. ซึ่งหากเป็นดังนี้ผู้กู้ที่เหลืออาจจะกู้คนเดียวหรือต้องหาคนกู้ร่วมใหม่และจะต้องส่งเอกสารใหม่รวมทั้งเอกสารรายได้ทั้งหมดให้ ธนาคารพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ที่เหลือว่ามีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ที่เหลือหรือไม่ หากไม่ผ่านธนาคารก็ไม่อนุญาตให้เปลี่ยนกรรมสิทธิ์หลักประกันได้

คำถาม : เมื่อเราผ่อนบ้านกับธนาคาหมดแล้วต้องทำอย่างไรเป็นขั้นตอนต่อไป

ถ้าเราซื้อบ้านโดยการกู้ธนาคารมาเผื่อผ่อนบ้าน และเมื่อเราผ่อนชำระได้ครบตามระยะเวลาที่กำหนดแล้ว จะต้องทำอย่างไรต่อไป เราจะลำดับขั้นตอนในการดำเนินการให้ทราบดังนี้

1. โฉนดที่ดิน และบ้านจากธนาคาร
   หลังจากที่เราผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้านครบตามกำหนดที่ระบุไว้ในสัญญาแล้ว ทางธนาคารที่เราทำสัญญายื่นกู้ไว้จะส่งเอกสารแจ้งให้ผู้ที่กู้ไปติดต่อทำการปิด    สัญญากู้ซื้อบ้านและจัดการเรื่องเอกสารกับทางธนาคาร  และขอรับโฉนด  เมื่อเราดำเนินการผ่อนชำระหนี้ครบตามกำหนดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว เราก็จะได้  รับโฉนดตัวจริงคืนมาจากธนาคาร
   
   
2. ติดต่อสำนักงานดินในภูมิลำเนาที่เราอาศัยอยู่
   ไปดำเนินการแก้ไขชื่อหลังโฉนดที่ดินให้เป็นชื่อของเรา (โดยต้องแจ้งชื่อ-นามสกุลเพื่อยืนยันให้เป็นหลักฐาน ว่าโฉนดที่ดินนี้หลุดจำนองจากธนาคารแล้ว และให้เปลี่ยนชื่อของเราเป็นเจ้าของบ้าน) ค่าธรรมเนียมในการดำเนินการอยู่ที่หลักร้อย กรณีนี้จะไม่ใช่การโอนที่ดินแต่เป็นการไถ่ถอนจำนองจากธนาคาร เพราะตั้งแต่ที่เราทำสัญญากับทางธนาคารนั้น ก็มีการบันทึกในสารบัญหลังโฉนดอยู่แล้วว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เพียงแค่เราเอาโฉนดบ้านมาเป็นหลักประกันในการกู้เงินเท่านั้น ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ยังเป็นคนเดิม

   
   ดังนั้นเมื่อเราชำระหนี้ได้ครบจนหมดสิ้น หลักประกันที่เรายื่นกับธนาคาไว้ คือโ ฉนดที่ดินที่เรายื่นไว้ก็เป็นอันสิ้นสุดและจะพ้นจากสัญญา ดังนั้นจึงไม่ใช่การโอนแต่อย่างใด ส่วนถ้าเราอยากจะยกหรือโอนบ้านและที่ดินนี้ให้เป็นของใคร ก็สามารถดำเนินการต่อจากนี้ได้ในภายหลังขั้นตอนในการเปลี่ยนชื่อหลังโฉนดหลังจากไถ่ถอนจากธนาคารแล้ว

นอกจากคำถามที่เกี่ยวกับการผ่อนบ้านกับธนาคาหมดแล้ว ยังคงมีคำถามเพิ่มเติมอีกมากมาย ยกตัวอย่างเช่น

1.  ถ้าในกรณีที่มี "ผู้กู้ร่วม" หมายถึง กู้บ้านร่วมกันสองคน (อาจจะเป็นญาติพี่น้องหรือสามีภรรยา) เมื่อผ่อนหมดแล้วกรรมสิทธิ์จะตกแก่ผู้ใด

   ตามที่มีการอธิบายไปข้างต้นแล้วว่า ชื่อของเจ้าของกรรมสิทธิ์นั้นจะถูกบันทึกลงสารบัญด้านหลังโฉนดที่ดินอยู่แล้วตั้งแต่ต้น ดังนั้นถ้ามีกรณีดังกล่าว เช่น คุณสารภี และคุณสมชาย ได้ทำสัญญาผ่อนกู้บ้านร่วมกัน เมื่อครบสัญญาแล้วจะได้ได้รับโฉนดที่ดินคืน ก็จะต้องมาดูว่าในวันที่ทำสัญญาร่วมกันนั้น ใครถูกระบุชื่อเป็นเจ้าของในกรรมสิทธิ์ ณ ที่นี้ คุณสมชายผู้ที่เป็นสามีได้ให้ใส่ชื่อของภรรยาก็คือคุณสารภีลงไป ดังนั้น คุณสารภี จึงได้รับกรรมสิทธิ์นี้และเป็นเจ้าของบ้านต่อไป แต่ถ้าหากคุณสารภีต้องการโอนหรือยกบ้านหลังนี้ให้กับผู้อื่น ก็สามารถทำเป็นพินัยกรรม  หรือโอนได้เลยตามความสะดวกของเจ้าของกรรมสิทธิ์
   
   

2. ถ้าในกรณีที่มีการ "กู้ร่วมกัน" แต่ผู้กู้ร่วมอีกคน ไม่เคยช่วยในการผ่อนชำระเลย จะต้องทำอย่างไร

   ถ้าในกรณีที่ผู้กู้ร่วมคนใดคนหนึ่งนั้นไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามเงื่อนไข มีการขาดการชำระหนี้บ่อยครั้ง ในกรณีนี้ผู้กู้ร่วมทั้งสองจะต้องเจรจาตกลงกันในกรณีนี้ก่อนว่า จะยื่นเรื่องเปลี่ยนผู้กู้ร่วมคนใหม่หรือไม่ หรือจะให้เหลือผู้กู้เพียงแค่คนเดียวเฉพาะผู้กู้ที่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด เนื่องจากผู้กู้อีกร่วมอีกท่านไม่สามารถชำระหนี้ได้ซึ่งจะเป็นปัญหาในการผ่อนชำระกับทางธนาคารต่อไปทำให้หนี้ยืดเยื้อ  ดังนั้นอาจจะหาทางออกด้วยการหาผู้กู้ร่วมคนใหม่ที่มีคุณสมบัติที่จะสามารถชำระหนี้ได้ หรือถ้าหากผู้กู้อีกท่านมั่นใจว่าสามารถรับผิดชอบผ่อนชำระหนี้แต่เพียงผู้เดียวได้ ก็ควรติดต่อกับทางธนาคารเพื่อดำเนินการแก้ไขชื่อผู้กู้ร่วมในทันที เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในระยะยาว
   
   

3. เสียค่าธรรมเนียมเพื่อดำเนินการคืนกรรมสิทธิ์แก่ผู้กู้เป็นจำนวนเงินเท่าไหร่

   ค่าธรรมเนียมเพื่อดำนเนินการคืนกรรมสิทธ์แก่ผู้กู้ ค่าดำเนินการจะอยู่ในราคา (หลักร้อยบาท) หรือไม่เกิน (สองร้อยบาท) สามารถไปแจ้งดำเนินการ ณ สำนักที่ดินตามภูมิลำเนาที่อยู่อาศัยได้ตามวันเวลาราชการ
    

คำถาม : เคล็ดลับสำหรับผู้ที่ยังผ่อนบ้านไม่หมด แต่อยากได้เคล็ดลับในการผ่อนให้หมดเร็วๆ จะต้องทำอย่างไร

อยากผ่อนบ้านให้หมดเร็วสามารถทำได้โดยใช้วิธีการดังนี้

1. การจ่ายเงินเพิ่มในการผ่อนชำระในทุกๆ เดือน
   
   ยกตัวอย่างเช่น เราจะต้องทำการผ่อนชำระหนี้บ้านให้กับธนาคารในทุกๆเดือนอยู่ที่ เดือนละ 20,000 บาท เป็นประจำ เราอาจจะเพิ่มจำนวนเงินในการผ่อนชำระขึ้นอีก 4,000 บาท เป็นเดือนละ 24,000 บาท ไปในทุกๆเดือนของการผ่อนชำระ  ก็จะทำให้สามารถลดจำนวนหนี้แถมยังช่วยลดดอกเบี้ยไปในตัวทำให้ล่นระยะในการผ่อนชำระได้
   
   

2. การจ่ายเงินสองเท่าในหนึ่งเดือน
   
   ในระยะเวลาในการผ่อนชำระหนึ่งปี ถ้าเราผ่อนชำระบ้านเดือนละ 20,000 บาท ในทุกๆเดือน ถ้าเราอยากให้หนี้หมดไว เราสามารถเลือกชำระในการจ่ายเป็นสองเท่าคือ 40,000 บาท ในเดือนแรกของปีถัดไป หรือในเดือนสุดท้ายของปีก็ได้โดยเลือกตามความสะดวกของผู้กู้ ที่แนะนำเช่นนี้เพราะเพื่อการจดจำที่ง่ายว่าชำระเข้าไปเดือนไหนในแต่ละปี

คำถาม : การรีไฟแนนซ์คืออะไร มีข้อดีข้อเสียอย่างไร

1. การทำ "รีไฟแนนซ์" คืออะไร

การ "รีไฟแนนซ์" คือ การเปลี่ยนแหล่งเงินกู้ โดยการไปกู้หนี้ที่ใหม่หรือที่เดิม เพื่อมาจ่ายหนี้เดิมทั้งหมด หรือเป็นหนี้ใหม่อีกรอบ  ใช้ในกรณีที่เรามีธุรกรรมทางการเงินในการผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโด ผ่อนรถ กับธนาคารหรือสถาบันทางการเงิน โดยเราผ่อนชำระหนี้ไม่ไหว หรือหมุนเงินในการใช้จ่ายไม่ทัน

สามารถเข้าไปคุยกับธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้ เรียกว่า จัดไฟแนนซ์ใหม่ หรือธนาคารอื่นเรียกว่าเป็นหนี้เจ้าใหม่ เพื่อทำการรีไฟแนนซ์ เนื่องจากได้ดอกเบี้ยลดลง

เมื่อเราทำการ รีไฟแนนซ์ จะทำให้ค่างวดที่ต้องจ่ายต่อเดือนลดลง หรือระยะเวลาเป็นหนี้นานขึ้น  เป็นต้น ดังนั้นผู้ที่ต้องการรีไฟแนนซ์ต้องคิดก่อนการตัดสินใจให้รอบคอบเนื่องจากส่งผลให้เป็นหนี้ระยะยาว

ตัวอย่าง

เมื่อเราทำการผ่อนกับธนาคารซื้อบ้าน หรือคอนโด  แต่ยังชำระไม่หมด แต่มีปัญหา เช่น ตกงาน ไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้เหมือนเดิม เราสามารถไปจัดไฟแนนซ์ใหม่ กับธนาคารเดิมที่เราทำสัญญาตั้งแต่ต้น หรือจะเปลี่ยนไปทำที่ธนาคารอื่นก็ได้ โดยสามารถนำเงินที่ยังค้างผ่อนชำระทั้งหมดมาขยายโครงส้รางหนี้ใหม่ได้ 

เช่น  คุณส่งบ้านทั้งหมด 20 ปี 6,000,000 บาทแต่ส่งไปแล้ว 5 ปี 1,500,000 บาท คงเหลือจำนวนปีที่ต้องผ่อนอีก 15 ปี กับยอดเงินที่ยังค้างผ่อนชำระ อีก 4,500,000 บาท ทางธนาคารจะรีไฟแนนซ์ 15 ปี โดยการให้เราส่งยอดผ่อนน้อยลง แต่ระยะเวลาในการผ่อนยาวขึ้นดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นหรือถูกลงขึ้นอยู่กับธนาคารที่เราไปทำการรีไฟแนนซ์

2. การ "รีไฟแนนซ์" มีข้อดี ข้อเสีย อย่างไร

ข้อดี   อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ใหม่ที่ถูกกว่า ทำให้ดอกเบี้ยถูกลงกว่าเดิม  ลดภาระหนี้จำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือนลดลง ในกรณีที่เราหมุนเงินไม่ทัน หรือประสพปัญหาทางการเงินในการผ่อนชำระ จะทำให้เราได้เงินก้อนมาใช้ใหม่ โดยอาจกู้ที่ใหม่จากธนาคารอื่นเพื่อมาชำระจ่ายหนี้ก้อนเดิม และเหลือเงินสดส่วนต่างไว้เป็นเงินสดไว้ใช้

ข้อเสีย   เป็นหนี้ต่อไป และมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นระยะเวลายาวขึ้นจากที่เดิมต้องจ่ายอีก 15 ปี อาจนานขึ้นเป็นเป็น 5-6ปี และมีค่าใช้จ่ายในส่วนของเสียค่าดำเนินการในการจัดรีไฟแนนซ์ใหม่

(การ “รีไฟแนนซ์” ทำให้ผู้กู้สามารถประหยัดจากเงินกู้ก้อนใหม่เท่ากับบรรลุเป้าหมายของการเปลี่ยนแหล่งเงินกู้ได้แล้ว   แต่เนื่องจากการ “รีไฟแนนซ์” ทุกครั้งจะมีค่าใช้จ่าย ดังนั้นการพิจารณาเพียงเห็นว่าดอกเบี้ย (ธนาคาร) แห่งใหม่ถูกกว่าเท่านั้นจึงไม่พอ ถ้ามีความจำเป็นในการ “รีไฟแนนซ์” จริงๆ ผู้กู้จะต้องศึกษาข้อมูลของแต่ละธนาคารอย่างละเอียดก่อนที่จะตัดสินใจทำธุรกรรม)

คำถาม : ค่าใช้จ่ายและขั้นตอนการ "รีไฟแนนซ์" มีอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายในการ "รีไฟแนนซ์" 

1. จ่ายให้กับสถาบันการเงินเดิม
   
   ค่าเบี้ยปรับในกรณีผู้กู้ไถ่ถอนก่อนกำหนด ต้องเสียค่าปรับเฉลี่ยในอัตราตั้งแต่ 1 – 5% ของวงเงิน ที่ขอกู้ หรือยอดเงินต้นคงเหลือ แต่ก็มีบางธนาคารที่ไม่คิดค่าปรับ
   
   
2. จ่ายให้กับสถาบันการเงินใหม่
   
   ค่าธรรมเนียมในการปล่อยกู้ ธนาคารส่วนใหญ่จะคิดประมาณ 0 – 3% ของวงเงินกู้ บางแห่งไม่ค่าประเมินราคาหลักประกันประมาณ 0.25 – 2% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน หรือประมาณ 1,500 – 10,000 บาท ขึ้นอยู่กับวงเงินที่ขอกู้ และทำเลที่ต้องขอหลักประกันด้วย กรณี รีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินเดิมอาจไม่ต้องจ่ายค่าประเมิน
   
   ค่าทำประกันอัคคีภัยประมาณ 2,000 บาท ต่อบ้านมูลค่า 1 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กับธนาคารเก่าและใหม่แต่ละแห่ง จะไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร
   
   
3. จ่ายให้กับกรมที่ดิน

• ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง จำนวน 1% ของวงเงินที่ขอกู้
• ค่าอากร จำนวน 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

ขั้นตอนในการ "รีไฟแนนซ์" ต่างธนาคาร

ติดต่อขอ Statement (รายการเดินบัญชี) สรุปยอดหนี้เงินกู้กับธนาคารเก่า จะมีค่าใช้จ่ายในการขอหรือไม่ ขึ้นอยู่กับนโยบายของธนาคารนั้นๆ นำเอกสารสรุปยอดหนี้ที่ได้มาไปทำเรื่องยื่นกู้กับธนาคารใหม่ขั้นตอนในการดำเนินการเหมือนการยื่นกู้ใหม่ โดยจะมีเจ้าหน้าที่มาประเมินทรัพย์สิน และรอฟังผลว่า อนุมัติ" หรือ "ไม่อนุมัติ" จากธนาคารที่เราไปยื่นกู้ใหม่

เมื่อธนาคารใหม่อนุมัติสินเชื่อแล้ว ให้ติดต่อกับธนาคารคู่สัญญาเดิมที่เราทำสินเชื่ออยู่เพื่อนัดวันไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน  ธนาคารเดิมจะสรุปยอดหนี้ให้อีกครั้ง พร้อมทั้งแจ้งชื่อผู้รับมอบอำนาจของทางธนาคารที่จะไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน โดยเราจะต้องแจ้งยอดหนี้ที่ได้สรุปยอดครั้งสุดท้ายว่า เป็นเงินต้น (รวม) ดอกเบี้ยจนถึงวันไถ่ถอนแก่ธนาคารใหม่ให้ทราบ

จากนั้นติดต่อนัดกับธนาคารใหม่ เพื่อนัดวันทำสัญญา และโอนทรัพย์ที่ใช้ในการ “รีไฟแนนซ์”  โดยจะต้องนัดวันเวลาให้ตรงกับธนาคารคู่สัญญาเดิมที่เราทำธุระกรรมไว้

การทำเรื่องโอนต้องทำที่ ณ สำนักงานที่ดินในเขตที่ทรัพย์สินของเราตั้งอยู่ จ่ายค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้เรียบร้อย บางธนาคารก็จะนำสัญญาไปให้เราเซ็นที่สำนักงานที่ดิน หรือที่ที่สาขา

ถ้าในกรณีที่ยอดกู้สูงกว่าราคาไถ่ถอน ธนาคารใหม่จะออกเช็คให้เรา 2 ใบ โดยสั่งจ่ายให้กับธนาคารคู่สัญญาเดิม และสั่งจ่ายให้ผู้กู้เมื่อจ่ายเงินเรียบร้อยแล้ว  จากนั้นมอบโฉนดฉบับจริงที่ได้มาจากสำนักงานที่ดินให้กับธนาคารใหม่ที่เราทำสัญญากู้ “รีไฟแนนซ์” จากนั้นการทำธุรกรรมก็เป็นอันเสร็จสิ้น